nieuws

Het onderstaande artikel is opgenomen in de Cobouw.

Aannemersbedrijf Kuin, dat jaarlijks achthonderd woningen bouwt, heeft nooit de behoefte gevoeld om te veel op te vallen. Maar nu directeur Jan Kuin (66) de onderneming aan zijn zoon Peter (36) heeft overgedragen, wil het bedrijf wel een kijkje in de keuken geven. “Soms heb je de kip, soms heb je de veren.”

De soberheid op het industrieterrein van Bovenkarspel is geen toeval. ‘Kuin’ staat er met grote zwarte letters op het onopvallende kantoor. En daarnaast, in kleinere letters: ‘Aannemingsbedrijf, Vastgoedontwikkeling, Vastgoedbeleggingen’. In het kleine dorpje dat tegen Enkhuizen aan ligt, huist een van de grootste en succesvolste ontwikkelende woningbouwers van Nederland. Geleid door ondernemers die niet te veel in de krant willen. Die ondernemers zijn Jan en Peter Kuin. Vader Jan heeft het bedrijf begin dit jaar overgedragen aan zijn zoon Peter.

Wat is het geheim van de West-Friese bouwer? Dat moet een mix zijn van boerenslimheid, koopmanschap, keihard werken en een goede antenne voor hoe mensen willen wonen. Voeg daar een flinke dosis klare taal aan toe en een scheut eigenwijsheid en je hebt de smaak te pakken.

Zelf uitzoeken

Dat harde werken leerde Jan al vroeg. Ook op zaterdag, herinnert hij zich. “Met een paar jongens de dakplaten erop rammen en de panlatten erop. Zo snel mogelijk. En ’s avonds was het geld op in de kroeg.” Kuin – een rijzige man, met luide stem, gekleed in een wit overhemd en spijkerbroek – grijnst. Hij had zijn aannemers- en uitvoerdersdiploma nog maar een paar jaar op zak toen zijn vader hem vroeg het bedrijf over te nemen, nu 43 jaar geleden.

Jan Kuin had, net als de Noord-Hollandse aannemerskinderen van Bot, De Nijs, Tuin en Kamp, de Bisschoppelijke Nijverheidsschool in Voorhout gevolgd en daarna de LTS gedaan. Lessen gaf zijn vader hem niet mee. Jan Kuin moest zelf maar uitzoeken hoe hij een bedrijf moest leiden.

Hoe hij dat doet? “Nou, recht voor z’n raap.” Ook naar zijn eigen 85 medewerkers, waarvan er 35 op kantoor zitten. “Wij zijn duidelijk naar ze en hopen dat ze ook duidelijk zijn naar ons”, vertelt hij. Als dat niet lukt, dan roept hij ‘de jongens’ bij elkaar “zodat de neuzen de goede kant opstaan”. In het bedrijf moeten de mondhoeken omhoog, legt hij uit. “Als mensen plezier in hun werk hebben, halen ze het beste resultaat.” Zo simpel is het.

Zo’n acht- tot negenhonderd woningen bouwt het bedrijf inmiddels per jaar. “En soms duizend”, zegt Kuin. In de pijplijn zitten volgens hem drie- à drieënhalf duizend woningen. Kuin bouwt vooral koopwoningen. In 2023 was de omzet van het bedrijf 213 miljoen euro.

Senior is een directeur van het type ‘niet lullen, maar poetsen’. Niet zeuren over die bouwcrisis, bromt hij met een luide maar vriendelijke stem in de hoorn, als Cobouw hem in 2016 voor het eerst spreekt. Nederland is een luilekkerland. Bouwvakkers kunnen immers al om vier uur naar huis. Klagen doet hij zelf ook niet. Slechte projecten? “Soms heb je de kip, soms heb je de veren.”

Cobouw50

Als Cobouw jaren erna een keer langs wil komen voor een groot interview met de bouwondernemer, houdt het bedrijf de boot af. De onderneming is al een tijdje groot genoeg om in de Cobouw50 te komen. Maar de jaarcijfers worden steevast laat gepubliceerd, vlak nadat Cobouw de ranglijst met de vijftig grootste bouwers publiceert. Waarop Kuin dus steevast ontbreekt. Toch reageert Kuin in de zomer van 2024 positief op een interviewverzoek van Cobouw. Kom maar naar Bovenkarspel, belt Jan Kuin. Zo gezegd, zo gedaan. Begin 2025 volgt een tweede gesprek, met zijn zoon Peter erbij, die dan de directeur-eigenaar is.

“Kerel, koffie?” verwelkomt Jan Kuin zijn bezoek. Zijn werkkamer heeft veel weg van een voetbalkantine: sjaals van lokale voetbalclubs aan de wand, een zithoek met bankstellen en tv, een kleine keuken en een oude voorpagina uit het Noordhollands Dagblad op de wand geprikt, waarop staat dat Bouwbedrijf Kuin het ‘megadruk’ heeft. Het gesprek vindt plaats op twee krukken aan een statafel.

Jan Kuin vertelt dat hij met het bedrijf bewust wat onder de radar blijft. Hij heeft geen behoefte te veel gezien te worden. Nu hij op het punt staat het bouwbedrijf aan Peter over te dragen, wil hij bij uitzondering wel een kijkje in de keuken geven. Al gaan niet alle kastjes open. Wat de winst is, hoeft niemand te weten. “Daar wordt in het bedrijf ook niet over gesproken.” Wat hij wel kwijt wil: “Het is gewoon een hele gezonde onderneming.” Bij de bank kloppen ze in Bovenkarspel niet aan. Nooit gedaan. “Als het slecht gaat, gaat de bank aan je stuur trekken.”

Geoliede machine

Wezenlijk is het bouwbedrijf in die jaren dat hij aan het stuur zit niet veel veranderd. Begin jaren tachtig van de vorige eeuw maakt Kuin standaard bungalows voor particulieren. Nederland verkeerde in een diepe recessie en het bouwbedrijf kon met scherpe prijzen toch een vraag aanboren. Na vijf jaar zaten ze op zeventig bungalows per jaar in Noord-Holland. Jan Kuin werkte zich het schompes. Overdag op de bouwplaats om de lijnen uit te zetten en in de avonduren met verkoopbrochures langs bij de mensen thuis.

Kuin werkt sinds jaar en dag met een vaste groep onderaannemers. Met veel van hen wordt al dertig tot veertig jaar samengewerkt. Alles en iedereen is op elkaar ingespeeld. “Een geoliede machine waar je je niet te veel mee moet bemoeien”, aldus Jan Kuin.

Inmiddels ontwikkelt de bouwonderneming een kwart van de woningen op eigen grond en een kwart samen met andere ontwikkelaars, legt Peter Kuin uit in het tweede gesprek. Hij is hetzelfde type als zijn vader, zegt hij. “Recht is recht, krom is krom.” De andere helft van de woningen bouwt Kuin voor andere ontwikkelaars, particulieren of corporaties. “We doen veel burgerbouw voor particulieren”, vult Jan Kuin zijn zoon aan. Als bouwbedrijf zich inschrijven op projecten doet Kuin al jaren niet meer, wel doet het bedrijf mee aan ontwikkeltenders.

Een deal is een deal

Ook werkt Kuin in opdracht van ontwikkelaars. “BPD is onze grootste opdrachtgever”, vertelt Jan Kuin. Soms kopen BPD en Kuin samen grond en ontwikkelen ze er woningen op. Ook met andere landelijke ontwikkelaars en lokale spelers koopt Kuin zich in. Het is ‘voor wat, hoort wat’. De handelsgeest van de Kuinen uit zich bijvoorbeeld in het kopen van ruime kavels met daarop oude huizen die niemand meer wil opknappen. Daarmee weet het bedrijf wel raad. Jan Kuin: “Als je een stuk grond kunt splitsen, dan is het interessant om meerdere huizen te maken natuurlijk.”

De onderneming drijft op duidelijkheid. Mensen weten waar ze aan toe zijn. Kom bij Jan Kuin niet aan met geneuzel in contracten. Als Kuin grond koopt, wil hij “geen gezeik met ontbindingen” in het contract. Het is deal of geen deal. “We zijn handelaren.” Zo kan een project altijd doorgaan.

Ontwikkelaars werken graag met ons; bij ons kun je altijd bouwen”

Als er in slechte tijden maar de helft van de woningen die in de verkoop staan zijn verkocht, gaat het bedrijf bouwen. Het bouwbedrijf staat dan garant voor het resterende deel dat nodig is om een garantie bij Woningborg te krijgen. “Dat is waarom ontwikkelaars graag met ons werken”, vertelt Kuin. “Bij ons kun je altijd bouwen.”

Het bedrijf staat er financieel gezond genoeg voor om dit soort lasten tijdelijk te dragen. Het risico is nihil: voordat het project opgeleverd is, zijn alle woningen alweer verkocht, is de ervaring van de ondernemer. Wat Kuin voor huizen verkoopt? “Wij bouwen woningen van 220.000 euro tot 1,4 miljoen euro. Het meeste zit tussen de 4 en 5 ton.”

Huurhuizen heeft Kuin ook. Dat zit zo. Tijdens de kredietcrisis liep de huizenverkoop wat moeizamer. “Dat was een minder beste tijd”, formuleert Jan Kuin het liever. Toch had het bedrijf daar een oplossing voor: de koopwoningen die niet werden verkocht, hield het bedrijf zelf aan en verhuurde die. Vijfhonderd woningen worden er verhuurd.

‘Mooie huisies’

Als Jan Kuin een bedrijf moet noemen dat hem heeft geïnspireerd, is het Van Wanrooij. Ook Van Wanrooij bouwde in de crisis een portefeuille met huurwoningen op. De showroom in Bovenkarspel is naar de snit van de Brabantse bouwer, geeft Jan Kuin toe als we naar de tweede verdieping lopen, die volledig is ingericht voor kopers.

In een kamer staan achttien schaalmodellen van vrijstaande woningen in vitrines op een plank. En verderop, op de gang, wanden met bakstenen, complete badkamers, tegels, goten, tuindeuren, ventilatieboxen – alles is ‘tastbaar’. “Kijk, hier kun je kiezen voor een voordeurtje.” Kuins oog valt op een groep kopers die een rondleiding krijgt. “Goeiedag, gaat het allemaal goed?” Dat gaat het. We lopen verder. Aan de wand hangen “prachtige” folders van alle projecten met “mooie huisies” of “woninkies”, Kuin prijst zijn koopwaar bijna liefkozend aan. Voor de folders slooft het bedrijf zich graag uit. “Als je kinderen hebt die zeggen: ‘Pa, ik ga een huis kopen’, dan moet het er professioneel uitzien.”

De bouwondernemer loopt een badkamer binnen. Dat Kuin volledige badkamers aanbiedt, is niet omdat het bedrijf er veel aan verdient, verzekert hij. “Juist helemaal niet.” De bouwer probeert te voorkomen dat kopers veel moeite moeten doen om een badkamer zelf samen te stellen. Grote kans namelijk dat zo’n eigen badkamer qua tijd en geld uit de klauwen gaat lopen, waardoor ze het hele huis bij Kuin niet kunnen kopen. “We bieden een all-in-prijs, zodat de klant snel weet wat hij moet financieren bij de bank.” Zodat Kuin snel zaken met de klant kan doen. De West-Friezen denken goed te weten wat voor huizen gewild zijn. “Als je alle dagen mensen over de vloer krijgt, weet je waar mensen naar zoeken.” Ook lokale makelaars – “onze voelsprieten” – houden Kuin op de hoogte van wat er in de markt leeft.

Jan Kuin houdt persoonlijk in de smiezen hoe concurrenten het doen. Hij neust in de verkoopinformatie van nieuwbouwprojecten. “Als morgen een collega huizen aanbiedt voor drieënhalve ton, dan ga ik even kijken wat hij biedt voor dat geld. Dat vissen wij er zo uit.”

Ook staat Kuin regelmatig tegen de bouwhekken om te loeren hoe gebouwd wordt. “Ja, gewoon overal. Je moet niet denken dat je het alleen weet, hè. Je moet blijven wroeten”, zegt Kuin. “Zorgen dat je product acceptabel blijft.” Hij trekt een mondhoek omhoog en kijkt zijn bezoek snaaks aan. “Ik houd het allemaal in de gaten.”

Als biobased bouwen het ei van Columbus is doen we mee, dat is nog niet het geval”

Verandert Kuin dan helemaal niet? Zeker wel, zegt Peter Kuin. Maar qua duurzaamheid zit het bedrijf niet helemaal voorop, geeft Jan Kuin toe. Hout en biobased bouwen kunnen de West-Friezen nog niet bekoren. Het bouwbedrijf zweert voorlopig bij beton en kalkzandsteen. Peter Kuin: “Het is niet dat we hout en biobased bouwen hier helemaal afbranden. Als het straks het ei van Columbus is, doen we wel mee. Maar dat is nu nog niet het geval.”

Duurzaamheid begint ook door te slaan, vindt Jan Kuin. “Gemeentes eisen van alles. Tot aan de kleur van de voordeur. Het communisme is niet ver meer van hier.” Peter Kuin: “Wat jammer is, is dat alle gemeentes hun eigen eisen mogen stellen. Voor een ontwikkelende aannemer is dat best moeilijk. Wij zijn gewend om basisproducten in te kopen voor een heel jaar: daken, kozijnen, isolatie. Dan kun je goedkoper inkopen en goedkoper verkopen. En nu moeten we alle werken apart inkopen. Dan wordt alles duurder.” Wat dat betreft zijn ze blij dat minister Mona Keijzer straks hier paal en perk aan stelt.

Peter Kuin: “Hoe de jas, dus de buitenkant van de woning, eruit ziet maakt ons niet uit. Je kunt ook niet duizend dezelfde woningen maken. Als de opbouw, dus het kalkzandsteen, en de installaties maar gelijk zijn.” Betaalbaar bouwen gaat volgens hem om “eenvoud en herhaling”, daarin zit de kracht. Dan moet je als gemeente die herhaling niet in de weg zitten.

Duurzaamheid

Dat de wereld aan het veranderen is, ziet Peter Kuin wel. “Maar ik ben er niet van overtuigd dat biobased beter is, ook niet voor het milieu. Traditioneel kalkzandsteen is helemaal niet zo slecht als men denkt. Als je kijkt naar CO₂-uitstoot, zal hout beter zijn. Maar het gaat ook om de levensduur. Dan is kalkzandsteen en beton superieur. En zowel hout als kalkzandsteen en beton zijn recyclebaar. Mensen willen gewoon een stenen huis hebben, is de overtuiging van beide Kuinen. Hoe ze dat weten? Het bedrijf verkocht een aantal jaar geleden veertig woningen met optie-pakketten, waaronder opties voor extra duurzaamheid zoals dikkere isolatie, herinnert Peter Kuin zich. “Er werd één duurzaamheidspakket verkocht en 38 uitbouwen.”

De bouwondernemers zien voorlopig geen reden om hun producten te veranderen. Jan Kuin: “Zolang we met ons eigen systeem goed kunnen verkopen en verdienen, blijven we daarmee doorgaan”, zegt de koopman in hem. Ook de woningfabrieken vormen volgens hem geen concurrentie. “Wij zeggen nooit nee tegen een klant. De fabrieken wel, omdat het niet in hun concept past.”

De jongste Kuin ziet wel dat het loont om iets duurzamer te bouwen. “Mensen kunnen meer lenen met een hoger energielabel. We kijken daarom vaak of we met een paar pv-panelen een hoger label kunnen behalen.”

Nieuwe tijd

Hoe Peter Kuin het bouwbedrijf de nieuwe tijd in loodst, is aan hem. Jan Kuin: “Ik ga hem niet vertellen wat hij doen moet.” Heel veel anders wil Peter het niet doen, laat hij zijn vader weten. “Absoluut niet. We blijven dezelfde woningen maken, met dezelfde mensen in dezelfde hoeveelheden. Dat is top.”

En wat gaat Jan Kuin doen? In zijn werkkamer staat een vitrine met daarin een schaalmodel van een megajacht: ‘The Escape’. Is hij van plan om te gaan varen, nu zijn pensioen aanstaande is? Hij gaat in ieder geval niet stoppen met werken, zegt hij. Nog enkele projectjes ontwikkelen, wordt het waarschijnlijk. “Alle dagen vakantie is ook niks. En alle dagen op die boot is het ook niet. En alle dagen vissen is ook niks.”